En este artículo pueden aclarar dudas que tengan si tienen algún problema con su nueva vivienda. Damos al final una guía de cdocumentos de apoyo para aquel que esté interesado en ampliar información.
QUE ES DEFECTO O VICIO CONSTRUCTIVO
El art. 17 de la L.O.E. nos dice que, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio. Daños materiales por vicio o defecto en el proceso de construcción de un edificio. Por tanto, el vicio o defecto constructivo constituye un daño indemnizable de conformidad con la L.O.E. El citado precepto clasifica los daños materiales del edificio en tres categorías:
Defectos o vicios que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
Defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio.
Defectos que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio.
El artículo 3 L.O.E. determina las exigencias técnicas de la edificación relativas a funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Los defectos descritos en el apartado número uno tienen relación con la seguridad estructural del edificio.
El concepto de ruina no se circunscribe al derrumbamiento material de un inmueble, sino a cualquier vicio constructivo que, por exceder de imperfecciones corrientes y ser, por ello mismo, de difícil corrección merezca la calificación de grave. En este sentido debemos citar, a título de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de marzo de 1998 como expresión del concepto de ruina que de forma evolutiva ha ido consolidando la jurisprudencia.
“…el concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcalza o bien a toda la construcción o bien a parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de 1987 se ha venido repitiendo una y otra vez, el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento del edificio, para comprender en él a aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que, por exceder de imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una auténtica violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto de arruinamiento total o parcial de la obra hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990; y como añaden las de 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 15 de octubre de 1990, 31 de diciembre de 1992, 25 de enero de 1993 y 29 de marzo de 1994, se extiende a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato”.
El concepto jurisprudencial de ruina no es una figura jurídica arcaica, desterrada por la aún joven Ley de Ordenación de la Edificación. No olvidemos que esta Ley comienza a andar en mayo de 2000, por ello, los usuarios de todas aquellas edificaciones proyectadas y construidas con anterioridad a esta fecha estarán bajo el amplio régimen de protección y amparo que encierra el término ruina funcional.
LOS AGENTES IMPLICADOS.
En el capítulo tercero de la Ley de Ordenación de la edificación, “agentes de la edificación”, se enumeran y definen quiénes participan en el proceso de edificación y cuales son sus obligaciones y responsabilidades.
Responsables de la edificación:
PROMOTOR.- Art. 9 L.O.E. Persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. (En nuestro caso CCOO-Vitra-GPS.)
PROYECTISTA.- Art. 10 L.O.E. Agente encargado de redactar el proyecto. Éste queda definido en el art. 4 L.O.E. como el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras de conformidad con la normativa técnica aplicable. El proyectista de una edificación deberá tener la titulación académica habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda en cada caso. (D. Alfredo Alcalá Navarro arquitecto)
EL CONSTRUCTOR.- Art. 11 L.O.E[2]. Agente que asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras. Debe ejecutar éstas de conformidad con el proyecto, legislación aplicable e instrucciones del director de obra y director de la ejecución de obra. (ACS de DRAGADOS)
EL DIRECTOR DE OBRA.- Art. 12 L.O.E. Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico según corresponda, que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto. (Don Alfredo Alcalá Navarro)
EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA. Art. 13 L.O.E. Dirección facultativa, con titulación académica de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico según corresponda, que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Art. 13 L.O.E. Dirección facultativa.
LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN. Art. 14 L.O.E.. Entidad de control de la calidad del proyecto, materiales y ejecución de obra de conformidad con la normativa aplicable. Deben estar capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de pruebas y ensayos de materiales, sistemas e instalaciones de una edificación.
SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS. Art. 15 L.O.E. Fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción que responden sobre el origen, identidad y calidad de los productos entregados para la realización de la obra.
RESPONSABILIDAD CIVIL.
Examinados en el anterior epígrafe los daños materiales que dan lugar a responsabilidad conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, el perjudicado debe probar el daño, una vez acreditado se presume “iuris tantum” que el mismo se ha producido por causa imputable a los responsables del proceso de edificación.
LEGITIMACIÓN ACTIVA.- El artículo 17 L.O.E. concede acción a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división.
La legitimación activa en edificios en régimen de propiedad horizontal recae en el presidente de la comunidad de propietarios, ya que de conformidad con el artículo 13.3 L.P.H.,
“el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten”.
Por tanto, en reclamaciones de defectos o vicios constructivos amparados en la L.O.E. que afecten a elementos comunes deberán los propietarios acordar en Junta General el ejercicio de acciones, siendo el presidente su representante legal, con capacidad suficiente para otorgar poderes a favor de abogados y procuradores y ostentar la representación en juicio. Ahora bien, el Tribunal supremo ha extendido la legitimación activa del presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones de responsabilidad por vicios constructivos que afectan a elementos privativos, entendiendo que el voto favorable en junta general del propietario afectado constituye un apoderamiento individualizado a favor del presidente.
LEGITIMACIÓN PASIVA.- A excepción de los defectos de terminación o acabado que responde únicamente el constructor, el resto de los daños podrán ser imputables al promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución de obra de conformidad con su esfera de responsabilidad. Estos agentes responden directamente o a través del instituto de responsabilidad por hecho ajeno. De este modo, el constructor responde de las acciones del subcontratista y de las deficiencias de los productos adquiridos y utilizados por él en la obra; el director de obra que ejecuta un proyecto ajeno responde de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto. Por tanto, debemos diferenciar la acción directa del usuario/perjudicado por el defecto constructivo, de la acción de regreso interna entre los agentes partícipes en el proceso de edificación contra el responsable último del daño causado.
El artículo 17 L.O.E., siguiendo con la misma línea doctrinal sobre el art. 1591 del Código Civil, determina que la responsabilidad civil será exigible de forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como de las personas por las que se deba responder, como anteriormente expusimos. Cuando sea imposible individualizar la causa de los daños materiales o quedase probada la concurrencia de culpas sin poderse precisar el grado de participación de los agentes, la responsabilidad será SOLIDARIA. No obstante, el promotor siempre responde solidariamente de las acciones de todos los agentes intervinientes en la construcción ante los adquirentes de la edificación por los vicios constructivos, con independencia de la acción de regreso o repercusión que él pudiera ejercitar contra el causante del daño.
Son causas de exoneración de responsabilidad los daños ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
LOS PLAZOS DE GARANTIA.
La nueva Ley de edificación, por el contrario, ha establecido en su artículo 17 tres plazos de garantía en función del tipo de daño.
La nueva Ley de edificación, por el contrario, ha establecido en su artículo 17 tres plazos de garantía en función del tipo de daño.
10 años para los defectos o vicios que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.3 años para los defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio.1 año para los defectos que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio. Este daño será de responsabilidad única del constructor.
El cómputo del plazo de garantía comenzará desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Este es un plazo de caducidad (no de prescripción) que no admite interrupción ni suspensión.PRESCRIPCIÓN DE ACCIONES. El artículo 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescribirán a los dos años desde que se produzca el daño. Por tanto, el daño debe producirse durante el plazo de garantía (art. 17 L.O.E.), y después el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer la acción de reclamación que proceda.
EL SEGURO OBLIGATORIO.
El régimen de garantías para las obras de edificación está regulado en el artículo 19 L.O.E. que establece la obligatoriedad de asegurar los posibles daños materiales de la forma siguiente:
A. - Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por defectos en la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio, que podrá ser sustituido por la retención del promotor de un 5% del importe de ejecución de la obra. El capital asegurado será el 5% del coste final de la ejecución de la obra, incluidos honorarios profesionales. (CASER y ASEFA)
B. - Seguro de daños materiales o de caución para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de daños materiales por defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio. El capital asegurado será del 30% del coste final de ejecución de obra, incluido honorarios profesionales. (ASEFA)
C. - Seguro de daños materiales o de caución que garantice, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales por los defectos o vicios constructivos que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales relacionados con la estabilidad del edificio. El capital asegurado será del 100% del coste final de obra, incluidos honorarios profesionales. (ASEFA)
No se inscribirán en el Registro de la Propiedad ninguna escritura pública de obra nueva que no acredite la constitución de las anteriores garantías (Art. 20 L.O.E.).
GUIA DE ACTUACION EN EL CASO DE ADQUIRIR UN VIVIVENDA.
Una vez entregada la vivienda (edificación), el usuario deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del inmueble.
No debemos alarmarnos cuando tomamos posesión de nuestra finca porque existan pequeños defectos de remate o terminado en la construcción, éstos suelen ser normales en todas las edificaciones.
El usuario realizará una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente a la PROMOTORA y CONSTRUCTORA de la edificación. Repetimos, la comunicación debe ser fehaciente, recomendamos burofax, y en ella deben constar todos los datos identificativos: fecha, promoción, vivienda, titular.
Estos defectos de finalizadción suelen ser reparados por los promotores o constructores. Son vicios constructivos que alarman al usuario, pero en realidad de fácil solución técnica y de bajo coste de reparación para los responsables, que, normalmente, se apresuran a solucionar. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año (art. 17 L.O.E.).Mucho más grave y decepcionante será cuando el usuario/adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos y otros defectos de habitabilidad suelen ser comunes en la forma actual de construir, donde los promotores y constructores incumplen por norma la reglamentación básica de edificación de obligado cumplimiento. Para ellas prima el ahorro de costes en estos elementos constructivos, a sabiendas, que son defectos difícilmente detectables por el usuario y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía. En cualquier caso, si el adquirente descubre en su edificación daños materiales relativos a la seguridad o estabilidad debe comunicarlo fehacientemente (burofax) a la CONSTRUCTORA y PROMOTORA. Recordemos en esta comunicación fehaciente debemos hacer constar todos los datos identificativos, incluida fecha de reclamación. Estos daños constructivos suelen ser de difícil y costosa reparación. Seguramente, la constructora y promotora utilizarán toda clase de maquinaciones intentando disuadir al cliente de la existencia del vicio constructivo, y más cuando el defecto ruinógeno provoque un daño intangible (aislamiento acústico, térmico…). En defensa de sus intereses éstas aportarán maquillados informes técnicos firmados por la misma dirección facultativa de la obra, o colaboradores, igualmente responsables de los daños. En otras ocasiones, se presiona al perjudicado remitiéndole directamente al equipo jurídico del promotor/constructor, para que el usuario conozca su interesada visión judicial del asunto. Ahora bien, suele ser mucho más común que la promotora y constructora hagan caso omiso a las múltiples quejas de vicios constructivos, conociendo que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse, y no suelen demandar amparo ante los Tribunales de Justicia, quedando impune su defectuosa ejecución de obra.Aquel usuario que padezca un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución debe informarse y asesorarse ante un abogado especialista en derecho de la construcción, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto (aparejador, ingeniero) acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente. El afectado, usuario de nueva edificación, debe conocer que probado el daño en plazo, tiene todas las garantías de éxito para defender sus derechos ante un arbitro o juez. Además, en la actualidad, no existe el riesgo de insolvencia de los responsables intervinientes en la edificación, por tanto, la futura sentencia condenatoria podrá ser ejecutada y cobrada la indemnización estimada. No olvidemos que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación. Los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio.
Estos defectos de finalizadción suelen ser reparados por los promotores o constructores. Son vicios constructivos que alarman al usuario, pero en realidad de fácil solución técnica y de bajo coste de reparación para los responsables, que, normalmente, se apresuran a solucionar. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año (art. 17 L.O.E.).Mucho más grave y decepcionante será cuando el usuario/adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos y otros defectos de habitabilidad suelen ser comunes en la forma actual de construir, donde los promotores y constructores incumplen por norma la reglamentación básica de edificación de obligado cumplimiento. Para ellas prima el ahorro de costes en estos elementos constructivos, a sabiendas, que son defectos difícilmente detectables por el usuario y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía. En cualquier caso, si el adquirente descubre en su edificación daños materiales relativos a la seguridad o estabilidad debe comunicarlo fehacientemente (burofax) a la CONSTRUCTORA y PROMOTORA. Recordemos en esta comunicación fehaciente debemos hacer constar todos los datos identificativos, incluida fecha de reclamación. Estos daños constructivos suelen ser de difícil y costosa reparación. Seguramente, la constructora y promotora utilizarán toda clase de maquinaciones intentando disuadir al cliente de la existencia del vicio constructivo, y más cuando el defecto ruinógeno provoque un daño intangible (aislamiento acústico, térmico…). En defensa de sus intereses éstas aportarán maquillados informes técnicos firmados por la misma dirección facultativa de la obra, o colaboradores, igualmente responsables de los daños. En otras ocasiones, se presiona al perjudicado remitiéndole directamente al equipo jurídico del promotor/constructor, para que el usuario conozca su interesada visión judicial del asunto. Ahora bien, suele ser mucho más común que la promotora y constructora hagan caso omiso a las múltiples quejas de vicios constructivos, conociendo que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse, y no suelen demandar amparo ante los Tribunales de Justicia, quedando impune su defectuosa ejecución de obra.Aquel usuario que padezca un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución debe informarse y asesorarse ante un abogado especialista en derecho de la construcción, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto (aparejador, ingeniero) acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente. El afectado, usuario de nueva edificación, debe conocer que probado el daño en plazo, tiene todas las garantías de éxito para defender sus derechos ante un arbitro o juez. Además, en la actualidad, no existe el riesgo de insolvencia de los responsables intervinientes en la edificación, por tanto, la futura sentencia condenatoria podrá ser ejecutada y cobrada la indemnización estimada. No olvidemos que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación. Los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio.
Documentación de referencia
Ley Orgánica de Edificación (LOE de 2002)
Codigo Civil , ARTICULO 1591
Sentencia Del supremo de 1998 por concepto de ruina.
NBE-CA-88.
http://
www.defectosconstruccion.com/[1] Artículo 1591. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
[2] Su aseguradora es la compañía MAPFRE , la misma que nos asegura y que en el momento de hacer la póliza acepta que el edificio se ajusta y cumple toda la normativa vigente. En la actualidad dice que no cubre el siniestro por existir defecto constructivo.
[3] Se han efectuado mediciones de ruidos por parte de la Policía municipal a requerimiento de alguno de los vecinos.
